保利发展（600048）4月23日披露2023年年报。2023年，公司实现营业总收入3468.94亿元，同比增长23.40%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；扣非净利润117.90亿元，同比下降34.29%；经营活动产生的现金流量净额为139.30亿元，同比增长87.68%；报告期内，保利发展基本每股收益为1.01元，加权平均净资产收益率为6.13%。公司2023年年度利润分配预案为：拟向全体股东每10股派4.1元（含税）。

　　以4月22日收盘价计算，保利发展目前市盈率（TTM）约为8.03倍，市净率（LF）约为0.49倍，市销率（TTM）约为0.28倍。
　　公司近年市盈率（TTM）、市净率（LF）、市销率（TTM）历史分位图如下所示：
　　数据统计显示，保利发展近三年营业总收入复合增长率为12.56%，在住宅开发行业已披露2023年数据的41家公司中排名第12。近三年净利润复合年增长率为-25.30%，排名17/41。
　　年报显示，公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续15年保持房地产行业央企第一，位居2023年中国房地产百强企业首位。
　　分产品来看，2023年公司主营业务中，房地产销售收入3225.02亿元，同比增长25.69%，占营业收入的92.97%。
　　2023年，公司毛利率为16.01%，同比下降5.98个百分点；净利率为5.16%，较上年同期下降4.44个百分点。从单季度指标来看，2023年第四季度公司毛利率为11.82%，同比下降7.04个百分点，环比下降2.87个百分点；净利率为0.64%，较上年同期下降5.84个百分点，较上一季度下降2.69个百分点。
　　报告期内，公司前五大客户合计销售金额21.41亿元，占总销售金额比例为0.62%，公司前五名供应商合计采购金额12.58亿元，占年度采购总额比例为5.72%。
　　数据显示，2023年公司加权平均净资产收益率为6.13%，较上年同期下降3.03个百分点；公司2023年投入资本回报率为2.95%，较上年同期下降1.30个百分点。
　　2023年，公司经营活动现金流净额为139.30亿元，同比增长87.68%；筹资活动现金流净额-499.62亿元，同比减少469.46亿元；投资活动现金流净额72.66亿元，上年同期为6.37亿元。
　　进一步统计发现，2023年公司自由现金流为50.37亿元，上年同期为-100.48亿元。
　　2023年，公司营业收入现金比为121.40%，净现比为115.44%。
　　2023年，公司期间费用为185.13亿元，同比增长13.14亿元；但期间费用率为5.34%，同比下降0.78个百分点。其中，销售费用同比增长17.88%，管理费用同比增长8.75%，研发费用同比下降93.07%，财务费用同比增长19.12%。
　　资料显示，销售费用的变动主要因为销售代理费增加；管理费用的变动主要因为管理规模扩大，管理支出增加；财务费用的变动主要因为费用化利息支出增加，利息收入减少；研发费用的变动主要因为研发支出归集方式变化。
　　资产重大变化方面，截至2023年年末，公司货币资金较上年末减少16.18%，占公司总资产比重下降1.70个百分点；其他流动资产较上年末增加21.58%，占公司总资产比重上升1.02个百分点；存货较上年末减少0.96%，占公司总资产比重上升0.84个百分点；其他应收款(含利息和股利)较上年末减少4.47%，占公司总资产比重下降0.23个百分点。
　　负债重大变化方面，截至2023年年末，公司合同负债较上年末减少8.45%，占公司总资产比重下降1.75个百分点；应付债券较上年末减少21.57%，占公司总资产比重下降0.77个百分点；一年内到期的非流动负债较上年末减少14.29%，占公司总资产比重下降0.66个百分点；应付账款较上年末增加7.03%，占公司总资产比重上升1.06个百分点。
　　在偿债能力方面，公司2023年年末资产负债率为76.55%，相比上年末下降1.56个百分点；有息资产负债率为24.65%，相比上年末下降1.27个百分点。
　　2023年，公司流动比率为1.56，速动比率为0.49。
　　年报显示，2023年年末公司十大流通股东中，持股最多的为保利南方集团有限公司，占比37.69%。十大流通股东名单相比2023年三季报维持不变。在具体持股比例上，中国保利集团有限公司、中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001沪、兴全趋势投资混合型证券投资基金持股有所上升，香港中央结算有限公司、华美国际投资集团有限公司持股有所下降。
　　筹码集中度方面，截至2023年年末，公司股东总户数为18.48万户，较三季度末增长了3.64万户，增幅24.49%；户均持股市值由三季度末的102.72万元下降至64.12万元，降幅为37.58%。
　　指标注解：
　　市盈率
　　=总市值/净利润。当公司亏损时市盈率为负，此时用市盈率估值没有实际意义，往往用市净率或市销率做参考。
　　市净率
　　=总市值/净资产。市净率估值法多用于盈利波动较大而净资产相对稳定的公司。
　　市销率
　　=总市值/营业收入。市销率估值法通常用于亏损或微利的成长型公司。
　　文中市盈率和市销率采用TTM方式，即以截至最近一期财报（含预报）12个月的数据计算。市净率采用LF方式，即以最近一期财报数据计算。
　　市盈率为负时，不显示当期分位数，会导致折线图中断。
（文章来源：中国证券报·中证网）